繼承房產「房地合一稅」怎麼省？專家6案例解析：原屋主取得時間很關鍵

房子繼承後賣掉的稅金可能會天差地遠，你可能會以為繼承來的房子沒什麼成本，結果一賣掉房地合一稅有可能會從10%變成45%，甚至是多繳好幾十萬。今天就用6個案例一次搞懂，房屋繼承後房地合一稅的計算方式怎麼樣才可以省稅？

房屋繼承後課稅的方式，取決於上一手屋主的取得時間。

簡單來說，是在105年1月1日以前取得的，那麼出售就是用舊制，售屋所得的是併入當年度的綜合所得稅。

如果是在105年1月1日以後才取得的，售掉繼承房就是適用於新制，售屋所得是課徵房地合一稅，最高45%。

但是實務上，實際的持有時間是怎麼計算？新舊制可不可以選擇？

以下6個案例舉例說明：

案例一、

甲在民國95年取得房子、在98年過世，由乙繼承房子。

乙在100年時把房子賣掉，因為這個原屋主（甲）的取得時間是在95年，所以賣掉是屬於舊制，售屋所得併入當年度的綜合所的稅來做申報。

案例二、

甲在民國95年取得房子、98年過世了，由乙繼承。

乙在106年賣掉房子，原屋主（甲）的取得日一樣是在105年的1月1日以前，所以售屋是適用舊制，並不會因為乙是在106年賣掉而適用新制。

案例三、

甲在106年取得房子、在112年過世，乙於112年繼承房產，且在當年度112年把房子賣掉。

原屋主的取得時間是在106年，所以賣掉是適用新制的房地合一稅。

持有年限的計算方式，也就是從原屋主的取得日開始計算，106年到112年，合計超過5年，所以適用房地合一稅20%的稅率。

案例四、

甲是在100年的時候買房，在110年過世，由乙繼承。

乙是在112年把房子賣掉，正常來講，原屋主的取得日是在105年以前，是適用舊制。

但是這個情況下，乙可以從新舊制擇一報稅，如果選新制，因為房屋持有超過10年、稅率是15%，如果還符合自住宅的條件，可以享有400萬的免稅了。

案例五、

多重繼承，甲在100年的時候買房子，104年過世，由乙繼承。110年乙過世，由丙繼承，丙在112年的時候把房子賣掉。

注意記得取得時間只能回推一次判斷是新制還是舊制，所以回推到乙繼承的取得時間，取得日是在105年以前，正常來講是適用舊制。

然而財政部解釋，多次的連續繼承，持有時間是可以合併計算，甲乙丙三人的持有時間合併計算超過10年，可以新舊制選擇有利的來做申報。

案例六、

多重繼承，甲於98年買房子、110年過世，然後由乙繼承。112年乙過世了，由丙繼承，丙在112年賣掉。

回推到乙的繼承取得時間是110年，所以是新制，不過甲乙丙三人持有的時間合計超過10年，房地合一稅的稅率是15%。

如果還符合自用，可以申請獲利400萬免稅額，超過以10%計算的優惠稅率。